Da Sapere

Le insidie del rogito

Una cerimonia sacrale: ecco come è avvertito, con un brivido di emozione, il momento in cui acquirente e venditore si trovano per sottoscrivere il rogito davanti al notaio.
Alla firma dell'atto chi ha comprato si sente finalmente sovrano di un piccolo regno, la sua nuova casa. E il notaio, che in questa occasione riveste il ruolo di arbitro imparziale della correttezza assoluta di quanto scritto e sottoscritto, è una rassicurante presenza.

Purtroppo la realtà è un po' diversa, infatti:

  1. Il notaio non può sempre, neanche volendolo, suggerire il contenuto di un rogito equo ed equilibrato. Infatti il compratore e il venditore (magari assistiti da un agente immobiliare poco serio) possono aver firmato in precedenza un compromesso di acquisto in cui sono previste clausole lecite, ma sfavorevoli per l'uno o per l'altro.
  2. Anche il notaio più scrupoloso non si trova spesso in condizione di verificare certe "magagne" di un immobile. Il caso tipico è quello della regolarità urbanistica, oppure la presenza di un inquilino non dichiarato.
  3. L'atto, per quanto letto ad alta voce alle parti, può contenere inesattezze.
  4. Dopo la firma del rogito l'acquirente non è affatto proprietario a tutti gli effetti della casa. Perchè questo accada, occorre attendere il momento della trascrizione del rogito presso i registri immobiliari. Solo allora, infatti, l'acquisto sarà opponibile rispetto a terze persone, e potrà dirsi davvero realizzato.

Verifiche difficili o impossibili

Si può pretendere a buon titolo dal notaio che esegua le cosiddette "indagini ipocatastali", per rilevare se esistono ipoteche o "trascrizioni pregiudizievoli" su un immobile.
Tuttavia, niente vieta ad esempio che un'ipoteca venga iscritta il giorno dopo il controllo. In più, se sull'immobile pende la spada di Damocle di un abuso edilizio, il notaio può difficilmente accorgersene: potrà al massimo pretendere che il venditore dichiari che l'edificio è in regola o che è stata richiesta la sanatoria.

In alcune province vi è l'ottima abitudine da parte dei notai di far richiedere al venditore una sorta di certificato di correttezza urbanistica dell'appartamento redatto dal Comune, prima di sovrintendere al rogito. Tuttavia, nella maggior parte dei comuni italiani non si sa nemmeno cosa sia questo certificato.

Se poi il venditore appare essere l'erede della casa, ma poi sorgono contestazioni sui suoi diritti, il notaio può trovarsi decisamente spiazzato.

Atto pubblico o scrittura privata?

Il fatto che il rogito non venga spesso stipulato sotto forma di atto pubblico ha, essenzialmente, due motivi di fondo:

  1. Fare una scrittura privata costa un po' di meno (anche se non molto). Perciò compratore e venditore preferiscono questa soluzione.
  2. Il notaio non vuole rischiare di assumersi troppe responsabilità in situazioni poco chiare (compromesso che non condivide, controlli difficili o impossibili da fare).

Perfino la Cassazione (sentenza 475/94) ha riconosciuto la diminuita responsabilità del notaio, quando il rogito sia predisposto dalle parti o da altri professionisti, dicendo addirittura che egli non è obbligato nemmeno a effettuare un controllo ipotecario.

Quindi il consiglio ai cittadini resta: pretendete senz'altro l'atto pubblico.

Errori

Anche i notai sono esseri umani e possono sbagliare. L'atto è redatto materialmente dal personale dello studio e può riportare banalissimi errori di battitura in punti essenziali (il cognome dell'acquirente, l'identificazione dell'immobile), che causeranno noie infinite.
La lettura ad alta voce, fatta usualmente a una velocità da treno rapido, non è una garanzia.

Pretendente di poter leggere senza fretta il documento.

I rischi del pagamento "in nero"

È assai diffuso il convincimento che se nel rogito di compravendita si dichiara un prezzo corrispondente all'importo della rendita catastale rivalutata con i coefficienti, il contratto sia indenne da qualsiasi conseguenza e i contraenti siano, perciò, "tranquilli". Ma questo è un luogo comune e i rischi possono essere seri.

Dichiarare, infatti, un imponibile pari o appena superiore al valore catastale mette il contribuente al riparo dall'azione di accertamento di valore (procedimento con cui il Fisco può accertare se il valore trasferito è maggiore del prezzo dichiarato per applicare a quel valore l'aliquota d'imposta), ma non certo dalla sanzione per occultamento di corrispettivo.

La sanzione per il "nero"

Se viene occultato, anche in parte, il corrispettivo convenuto, oltre al pagamento della maggiore imposta dovuta sulla differenza tra prezzo vero e prezzo dichiarato, è applicabile una sanzione fiscale dal 200 al 400% dell'imposta dovuta sulla differenza (articolo 72, Dpr 131/1986).
Questo anche se il prezzo è dichiarato in misura uguale o superiore ai parametri catastali.

Il privilegio fiscale

A garanzia di quanto dovuto al Fisco in caso di occultazione di corrispettivo, lo Stato ha privilegio sugli immobili oggetto di compravendita (articolo 2772, Codice civile), con la conseguenza che gli immobili possono essere espropriati, a soddisfacimento di questo credito d'imposta, anche nei confronti del terzo acquirente.

Impossibilità di detrarre gli interessi passivi

Dal reddito delle persone fisiche si possono detrarre gli interessi passivi dipendenti da mutui ipotecari contratti per l'acquisto dell'unità immobiliare da adibire ad abitazione principale entro un anno dall'acquisto, per un importo non superiore a 3.615,20 euro. La detrazione spetta fino a concorrenza della parte di mutuo corrispondente al prezzo dichiarato nella compravendita e non può estendersi alla parte di prezzo non dichiarata.

Mancata dichiarazione della plusvalenza

Se viene venduto un terreno edificabile o un qualsiasi immobile entro cinque anni dall'acquisto, la plusvalenza (il guadagno consistente nella differenza tra prezzo di acquisto e di rivendita) è tassabile e va denunziata nella dichiarazione dei redditi. In mancanza il Fisco applica le sanzioni previste per omessa o insufficiente dichiarazione dei redditi delle persone fisiche. Nei casi più gravi, può essere configurabile anche il reato di frode fiscale.

Antiriciclaggio

Se il prezzo non dichiarato viene pagato, in tutto o in parte, in contanti (o con assegni bancari trasferibili, anche frazionati), e l'importo del corrispettivo totale eccede la somma di 12.500 euro, sono applicabili le sanzioni previste dalla normativa antiriciclaggio (articolo 1, Dl 143/1991, convertito nella legge 197/1991): e cioè (oltre alla sanzione fiscale) la sanzione amministrativa pecuniaria fino al 40% dell'importo trasferito.

Diritti di prelazione

Quando la legge concede a determinati soggetti il diritto di prelazione (al conduttore in caso di locazione di immobile adibito a uso commerciale; al confinante o all'affittuario coltivatore diretto del fondo agricolo posto in vendita; a Stato, Regioni, Province e Comuni in caso di immobili sottoposti a vincolo culturale e così via), se il diritto di prelazione viene violato, il titolare del diritto può riscattare l'immobile nei confronti dell'acquirente al prezzo dichiarato nell'atto di compravendita (Cassazione, 5 marzo 2002, n. 3175).

Scioglimento del contratto

Nei casi in cui il contratto sia risolto, rescisso, annullato, il compratore potrà ottenere la restituzione del solo prezzo dichiarato in contratto, a meno che non provi (ma se si sono usati i contanti è impossibile) di aver pagato una somma superiore.

Fallimento del venditore

Se il venditore fallisce dopo l'atto di compravendita, il curatore o i creditori possono chiedere la revoca degli atti compiuti dal venditore in frode alle loro ragioni: la conoscenza da parte del compratore dell'insolvenza del venditore si presume se il valore di quanto venduto sorpassa notevolmente il corrispettivo ricevuto. In questi casi, al compratore non rimane che insinuare nel fallimento il proprio credito pari all'importo dichiarato nell'atto di vendita, e non all'importo effettivo, che non può essere provato in base alla semplice produzione di assegni di importo corrispondente.